Елена Гах: «Кризис — повод повысить свою эффективность»

Статья взята с сайта news-armavir.ru

Как повлияли на рынок недвижимости Армавира ограничительные меры, связанные с пандемией коронавируса, по каким параметрам армавирцы выбирают себе жилье, почему в центре города много пустующих арендных коммерческих площадей, корреспондент «АС» разбирался вместе с руководителем известной в городе строительной компании, депутатом Армавирской городской думы Еленой Гах.

Не хватает новостроек

- В каком состоянии сейчас находится рынок недвижимости Армавира?

- Естественно, ситуация с коронавирусом сказалась на активности рынка недвижимости в городе. И покупатели, и продавцы были напуганы первой волной пандемии и ждали, как будут развиваться события. В ближайшее время ожидается некоторое оживление, связанное с отложенным спросом. Но количество предложений на рынке снизила не только пандемия, но и новые правила строительства.

Основные процессы и тенденции рынка недвижимости Армавира за последние годы не изменились. Стоимость жилья осталась на уровне 2019-начала 2020 года. Квадратный метр в новостройке среднего ценового сегмента с предчистовой отделкой обойдется около 40-50 тысяч рублей.

Стандартная однокомнатная квартира в старой пяти- или девятиэтажке - от 1 млн 500 тыс до 1 млн 800 тыс. рублей, двухкомнатная — от 1,8 млн до 2 млн 200 тыс. рублей, «трешка» - от 2 млн 700 тыс. до 2 млн 900 тыс. рублей. Предпосылок для существенного подорожания или падения цены пока нет.

В городе по-прежнему ощущается нехватка новых квартир класса «комфорт-плюс», соответствующих требованиям государственных программ: военной ипотеки, материнского капитала, ипотеки для работников бюджетной сферы, молодой семьи, детей-сирот. Строительство многоквартирных домов в Армавире начали возрождать примерно с 2007 года. С тех пор каждый год сдают новые объекты, но существующего темпа строительства недостаточно.

- Это произошло из-за карантина?

- Не только. Хотя из-за него мы потеряли три-четыре месяца активной работы. Пришлось корректировать график производственных работ и критических последствий удалось избежать. Разрешение на строительство автоматически продлили на год, что немаловажно в сложившийся ситуации.

Еще один сдерживающий фактор — вступившие в прошлом году в силу изменения 214-ФЗ, которые предусматривают переход от привлечения средств дольщиков на счета застройщиков к модели, когда средства граждан аккумулируются на специальных эскроу-счетах в уполномоченном банке. Получить к ним доступ застройщик может лишь по завершению работ и регистрации прав на объект долевого строительства. Это значит, что теперь вести работы застройщику приходится на свои деньги. Многие коллеги к такому повороту событий были не готовы, финансового задела для этого у них не оказалось. Но рынок недвижимости развивается в сторону безопасности и чистоты сделки.

Наша компания справляется с ситуацией. Тем, у кого такой возможности нет, государство предлагает привлекать кредитные средства. Но в Армавире данная схема невыгодна. В отличие от Краснодара, где можно строить 20-24-этажные дома, в нашем городе генплан предусматривает существенные ограничения этажности: на окраинах - не выше 10 этажей, в центре - и того меньше. Это значит, проценты за кредит приведут к существенному росту себестоимости квадратного метра. Хочется, чтобы появились альтернативные механизмы финансирования, которые позволят соблюсти баланс между интересами дольщиков и застройщиков.

Экономия+комфорт

- Изменились ли предпочтения и требования покупателей к жилой недвижимости?

- Что касается, территориальных предпочтений, многие по-прежнему хотят жить в центре. Но постепенно люди осознают, что и у спальных районов есть свои преимущества и все необходимое для комфортной жизни. Например, раньше микрорайоны Мясокомбината и Кирпичного считались не очень благополучными, а сейчас, когда там появились новые транспортные развязки, хорошие дороги, супермаркеты, детские площадки, предприятия сферы обслуживания, отношение к ним изменилось, и квартиры там стали востребованы. По-прежнему спросом пользуются микрорайоны Черемушки, Родина, Северный, Бар.

В городе популярны монолитно-кирпичные дома с хорошей звукоизоляцией, трехметровыми потолками. Армавирцы выбирают комфорт и при этом умеют считать деньги, поэтому обращают внимание на квартиры с индивидуальным отоплением. Платежи за тепло будут ниже, чем в старых домах с централизованным отоплением. В последнее время набирают популярность объекты с предчистовой отделкой, потому что в этом случае можно сразу планировать ремонт с учетом своего бюджета и вкусовых предпочтений.

- А есть объекты, продать которые в Армавире практически невозможно?

- На каждый объект найдется свой покупатель. Главное, чтобы цена не была сильно завышена. Но мы сталкивались с примерами, когда покупателя, нацеленного на приобретение жилья в конкретном доме, даже это не останавливало. Однако надеяться на такое совпадение я бы не рекомендовала. Чтобы продажа состоялась как можно скорее, цену лучше привести в соответствие с рыночной, обратившись к специалисту.

- Квартиры в новостройках чаще приобретают для себя или под сдачу?

- В первую очередь для улучшения собственных жилищных условий. На примере наших объектов могу сказать: если в доме 90 квартир, под сдачу покупают примерно 10 из них. Но даже в таком случае многие рассматривают сдачу как временное явление и планируют со временем переехать в квартиру на постоянное жительство.

В приоритете - шаговая доступность

- В Армавире традиционно много приезжих студентов, снимающих жилье. Повлиял ли на рынок аренды квартир их переход на удаленное обучение в разгар пандемии коронавируса?

- Думаю, нет. Аренда квартир в городе всегда была и остается востребованной. Даже студенты, в течение нескольких месяцев находившиеся на дистанционном обучении, в большинстве своем прекрасно понимали, что так будет не всегда, а найти новое достойное жилье, да еще рядом с местом учебы, непросто.

Насколько мне известно, в этот непростой период люди входили в положение друг друга. Владельцы квартир даже делали своим постоянным жильцам скидку, чтобы те могли сохранить съемное жилье за собой.

Однако квартиры в городе снимают не только студенты, но и молодые семьи, рабочие, служащие, приехавшие в Армавир по временным контрактам, а также люди, которые по разным причинам не могут позволить себе покупку собственной жилплощади.

- По каким критериям выбирают съемную квартиру?

- Один из главных принципов – шаговая доступность до работы или учебного заведения. Студенты чаще снимают квартиры в старом фонде. Но и на однокомнатные квартиры в новостройках с качественным ремонтом спрос есть всегда. Особенно среди приезжих специалистов, проживание которых оплачивает организация.

- А по стоимости аренда квартир в старом фонде и в новостройках сильно отличается?

- Практически в два раза, потому что в новостройках совсем другое качество ремонта, наполнение жилья, оснащенность техникой. Например, средняя аренда однокомнатной квартиры в старом доме обойдется примерно в 7000-10 000 рублей плюс коммунальные платежи, а в новостройке - 12-15 тысяч рублей, не считая коммунальных платежей. Самые востребованные для аренды– однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

Изменить мышление

- В центральной части города часто встречаются пустующие коммерческие площади с объявлением «Сдается в аренду». Причина в цене или нарушен баланс спроса и предложения?

- Стоимость аренды в центре вполне доступна, в среднем - от 500 до 1000 рублей за квадратный метр. По моим наблюдениям, пустующих коммерческих площадей в Армавире не так много. Смена арендаторов в сегменте коммерческой недвижимости – процесс естественный. Малый бизнес сам по себе достаточно динамичен: у кого-то дела идут в гору, и встает вопрос о расширении и покупке собственного помещения, у других – наоборот.

Многие объекты коммерческой недвижимости в центральной части освободились после открытия в Армавире крупного торгового центра. Жизнь не стоит на месте, город развивается, люди хотят после работы приехать туда, где можно сделать «все и сразу», где есть весь спектр услуг и предложений.

Еще одна причина пустующих коммерческих площадей – неудобный режим работы магазинов и фирм. Гуляя по центру города, можно убедиться, что большинство таких точек открыты до 18 часов. В это время большинство их потенциальных клиентов еще на работе. Считаю, что это один из факторов, тормозящих развитие малого бизнеса в Армавире.

Я и сама с такой проблемой сталкивалась: если надо что-то купить вечером, в центральные магазины идти бесполезно, лучше сразу поехать в торговый центр, который открыт до 22 часов.

Чтобы центр Армавира ожил, необходимо чувствовать рынок, применять более гибкий подход. Много лет занимаюсь бизнесом и когда слышу, что малый и средний бизнес разорился из-за пандемии, согласиться с этим утверждением не могу. Если ты годами развиваешь свое направление, повышаешь квалификацию, приобретаешь новые знания, применяешь передовые технологии, то два-три месяца карантина — не тот срок, который может нанести ему непоправимый урон. Любой кризис — это повод провести «работу над ошибками» и повысить свою эффективность и профессионализм.